Immobilier / Litiges locatifs

Loyers impayés : que faire ?

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Le non-paiement des loyers par le locataire peut avoir des conséquences financières dramatiques pour le propriétaire, notamment lorsque celui-ci doit rembourser un emprunt. Heureusement, il dispose d’un large panel de solutions pour faire valoir ses droits avec Demander Justice.

RÉCUPÉRER MES LOYERS IMPAYÉS

 

La solution amiable : 89,90 € TTC   /    Mise en Demeure

Dans un premier temps, le propriétaire a tout intérêt à tenter une approche amiable. En effet, le locataire n’est pas nécessairement de mauvaise foi, et le non-paiement peut être dû à un oubli ou à des difficultés financières passagères. Le propriétaire enverra alors au locataire une mise en demeure de payer, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), ou par voie d’huissier. Cette mise en demeure pourra peut-être l’inciter à s’exécuter et rembourser sa dette. De plus, l’envoi d’une mise en demeure est bien souvent une condition obligatoire pour faire jouer l’assurance sur les loyers impayés, lorsque le propriétaire en a souscrit une.

Si sa situation financière le lui permet, le propriétaire peut également proposer au locataire un plan d’apurement. Il s’agit d’un accord amiable qui prévoit un étalement du remboursement de la dette sur quelques mois.

ENVOYER UNE MISE EN DEMEURE

 

La solution judiciaire : 399 € * TTC     /    Tribunal d'instance

Le propriétaire qui ne perçoit plus ses loyers et qui ne parvient pas à les récupérer à l'amiable, peut assigner le locataire au Tribunal d'Instance. Une assignation est remise au locataire par voie d'huissier (signification à personne) et ce dernier est convoqué au Tribunal d'Instance, au même titre que le propriétaire. A l'issue de l'audience, une décision de justice est rendue et le locataire est condamné à rembourser les loyers impayés.

Si le propriétaire obtient gain de cause au Tribunal, le Juge peut condamner le locataire à rembourser au propriétaire les frais de justice engagés au titre des dommages & intérêts (conformément à l'article 700 du Code de Procédure Civil).

* Tarif pour un locataire sans garant (caution). Si un garant est inscrit au bail, la procédure sera majorée à 499 € TTC.

ENGAGER UNE PROCÉDURE

 

L'Expulsion du locataire : 989 € * TTC     /    Tribunal d'instance

➜ COMMANDEMENT DE PAYER (Huissier)

➜ DÉNONCIATION À LA CCAPEX1 (Huissier)

➜ SIGNIFICATION / ASSIGNATION DU LOCATAIRE (Huissier)

➜ DÉNONCIATION À LA PRÉFECTURE (Huissier)

➜ RÉSILIATION DU BAIL & EXPULSION (Tribunal d'instance)

1 Commission Départementale de Coordination des Actions de Préventions des Expulsions Locatives

 

Pour obtenir l'expulsion du locataire mauvais payeur, le propriétaire doit suivre une procédure normée et technique, visant à résilier le bail et obtenir le recouvrement des impayés. La plupart des contrats de location à usage d’habitation contiennent, conformément à la loi du 6 juillet 1989, une Clause Résolutoire, clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de non-paiement des loyers et des charges. La procédure est la suivante : le propriétaire doit d’abord faire parvenir au locataire, par acte d’huissier, un Commandement de Payer, lui donnant un délai de 2 mois pour s’acquitter de sa dette. Passé ce délai, le propriétaire peut saisir le Tribunal d’instance, qui prononcera la résiliation du bail et fera procéder si besoin à une saisie des biens du locataire – meubles ou salaires – afin de payer les sommes dues.

* Si le locataire a un garant (une personne s'étant portée caution), le prix de la procédure d'expulsion s'élève à 1289 € TTC.

DÉMARRER UNE PROCÉDURE D'EXPULSION

 

À savoir :
Une fois le délai de deux mois passés après le commandement de payer, le propriétaire peut faire pratiquer, par voie d’huissier, une saisie conservatoire sur le compte bancaire du locataire. Elle permet de bloquer le montant de l’impayé afin que le locataire n’organise son insolvabilité avant le jugement. En revanche, pas question de toucher à cet argent tant que le jugement n’a pas été rendu.

 

La caution ou l’assurance

Si une personne ou un organisme s’est porté caution pour le locataire lors de la signature du bail (contrat de location), le propriétaire peut le solliciter dès le premier incident de paiement pour régler les loyers dus. Une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception suffit.

Si le propriétaire a souscrit une assurancegarantie des loyers impayés (GLI) ou des risques locatifs (GRL) – il ne doit pas hésiter à l’informer au plus vite. Attention toutefois à respecter scrupuleusement les démarches imposées par l’assureur (mise en demeure préalable du locataire dans un certain délai, etc.), sous peine de ne plus être couvert.

 

À savoir
Lorsque le propriétaire souscrit une assurance, le cautionnement d’un tiers devient impossible. Il faut donc faire un choix, dicté notamment par le coût de la police d’assurance et la qualité des cautions proposées par le locataire.

 

L’aide au logement

Si le locataire bénéficie d’une aide au logement (allocation ou APL), le propriétaire peut demander à ce que cette somme lui soit versée directement pour couvrir une partie des dettes, à condition que le paiement n’ait pas eu lieu pendant plus de 2 mois consécutifs. Pour cela, il doit informer la Commission département des aides publiques au logement (CDAPL) à la Caisse d’Allocations Familiales ou de Mutualité Sociale Agricole. En contrepartie, le propriétaire doit justifier de la signature d’un plan d’apurement avec le locataire. De plus, un locataire en grande difficulté peut obtenir une aide du Fonds de solidarité logement (FSL). Cette aide sera alors versée directement au propriétaire.