État des lieux de sortie : ce qu'il faut savoir

L'état des lieux de sortie au départ du locataire

L'état des lieux de sortie est réalisé en fin de bail, au moment où le locataire quitte le logement. Ce document décrit l'état du bien locatif lors de la remise des clés. Il est rédigé sur papier ou sous forme électronique, sur un support distinct ou non de l'état des lieux d'entrée, puis remis au propriétaire et au locataire. L'état des lieux de sortie doit comporter des mentions obligatoires : date, lieu, relevés des compteurs, inventaire des clés et signature des parties (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016).

Comparaison des états des lieux

Comparé à l'état des lieux d'entrée, l'état des lieux de sortie permet de constater que le locataire a bien rempli son obligation d'entretien du logement et qu'il a effectué les réparations locatives à sa charge (Articles 6 et 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Dans ce cas, le bailleur a l'obligation de restituer la caution dans un délai de 1 mois. Si des différences apparaissent entre les deux états des lieux, la loi distingue les travaux de réparations et d'entretien à la charge du locataire et la vétusté : les travaux qui relèvent de l'usure normale du logement sont à la charge du propriétaire, qui ne peut en retenir le montant sur le dépôt de garantie. Les parties peuvent décider d'appliquer une grille de vétusté.

Comment agir ?

En principe, l'état des lieux de sortie est réalisé à l'amiable. En cas de désaccord entre les parties, le propriétaire ou le locataire peut avoir recours à un huissier de justice. Le montant de ses honoraires est partagé entre eux.

Au moment de l'état des lieux de sortie, mon propriétaire constate que les peintures sont abimées. A-t-il le droit de conserver une partie de ma caution pour payer les travaux de peinture ?

L'usure normale des peintures relève de la vétusté du logement : les travaux de réfection sont à la charge du propriétaire, il ne peut pas retenir leur montant sur le dépôt de garantie. Si le bailleur refuse de restituer la caution, le locataire lui adresse une mise en demeure. À défaut de résolution amiable du litige, le locataire peut engager une procédure judiciaire devant le tribunal compétent.

ENVOYER UNE MISE EN DEMEURE

Mon propriétaire n'a pas réalisé d'état des lieux d'entrée et me reproche des dégradations alors qu'elles existaient au moment de la signature du bail. Que dois-je faire ?

Lorsque l'état des lieux d'entrée n'a pas été réalisé, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état et le rendre dans le même état au moment de l'état des lieux de sortie. Lorsque le propriétaire reproche au locataire des dégradations pour justifier une retenue sur sa caution, le locataire peut :

- Prouver que les dégradations existaient au moment de la conclusion de l'entrée dans les lieux.
- Prouver que les dégradations sont dues à la vétusté - usure normale du logement.
- Prouver que les dégradations sont imputables au propriétaire ou à la force majeure.

La preuve peut consister en des photos ou des témoignages.

Au moment de l'état des lieux de sortie, mon propriétaire a constaté des dégradations qui n'existent pas. Comment récupérer ma caution ?

En principe, l'état des lieux de sortie doit être réalisé de manière contradictoire en présence du bailleur et du locataire. Lorsque le locataire conteste l'état des lieux de sortie, il doit absolument s'abstenir de le signer. Il adresse ensuite un courrier AR au propriétaire pour lui faire part de ses remarques et lui demander la restitution du dépôt de garantie. À défaut d'issue à l'amiable, le locataire doit saisir le tribunal compétent.

RÉCUPÉRER MA CAUTION