Litige Location Immobilière : caution, loyers impayés, travaux, etc.

Les Litiges Locatifs : caution / dépôt de garantie, travaux...

LE DÉPÔT DE GARANTIE  • Le propriétaire refuse de rendre le dépôt de garantie ou caution au départ du locataire

Vous étiez locataire d’un appartement ou d’une maison que vous venez de quitter. Lors de la visite d’état des lieux, le propriétaire a refusé de vous rendre le dépôt de garantie.

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Que dit la loi ?

Une visite par le locataire avec le propriétaire est obligatoire lors de la remise des clés (article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Au terme de cette visite, le propriétaire doit porter sur l’état des lieux, établi contradictoirement avec le locataire, l’ensemble des dégradations qu’il considère être du fait de ce dernier. Il doit ensuite, conformément à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, envoyer dans les deux mois au locataire les justificatifs pour les retenues faites en raison de ces dégradations (devis ou factures pour travaux par exemple). Si le propriétaire ne mentionne aucune dégradation sur l’état des lieux, il ne pourra plus opérer de retenues en raison de dégradations.

Si aucune somme n’est due par le locataire au propriétaire, celui-ci doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de 2 mois à compter de la remise des clés (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Passé ce délai, le locataire peut obtenir du juge la condamnation du propriétaire à lui restituer les sommes dues, majorées des intérêts au taux légal (0,38 % en 2011). En cas de changement de propriétaire entre l’arrivée et le départ du locataire, c’est le nouveau propriétaire qui sera tenu de restituer le dépôt de garantie au locataire.

Nouveauté : Depuis la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR), le délai de restitution du dépôt de garantie passe à 1 mois quand l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, les intérêts dus en cas de retard sont de 10% du loyer (hors charge) par mois de retard. Attention, cette nouvelle disposition n'est applicable qu'aux contrats de location signés à partir du 27 mars 2014.

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LES LOYERS IMPAYÉS  • Le locataire ne paye pas le loyer

Quelques mois après la signature du contrat de bail, le locataire cesse de vous payer les loyers. Vous souhaitez obtenir le paiement de ces loyers ou, à défaut, l'expulsion du locataire.

Que dit la loi ?

Le propriétaire qui ne perçoit plus de loyer peut, dès la première échéance, envoyer au locataire une lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure de régulariser la situation, en précisant un délai. Il peut également faire appel à un huissier pour pratiquer une saisie-conservatoire des biens du locataire, saisie qui lui permettra, en cas de condamnation par le juge, d’obtenir plus rapidement le paiement des loyers dus.

ENVOYER UNE MISE EN DEMEURE

Si, malgré l’envoi de la lettre recommande, le locataire ne répond pas ou refuse toujours de payer, le bailleur peut alors demander la résiliation du contrat de bail :

-    Si le contrat de bail contient une clause résolutoire, le propriétaire doit obligatoirement faire appel à un huissier de justice pour signifier au locataire un commandement de payer. Le locataire dispose alors d’un délai de 2 mois pour payer intégralement sa dette de loyer. S’il ne le fait pas, le propriétaire devra alors assigner le locataire devant le tribunal d’instance, par l’intermédiaire d’un huissier.

-    Si le contrat de bail ne contient pas de clause résolutoire, le propriétaire peut directement assigner le locataire devant le tribunal d’instance, par l’intermédiaire d’un huissier.

Au vu de la situation financière du locataire, le tribunal pourra alors décider d’accorder des délais de paiement s’il estime qu’il peut régler sa dette (articles 1244-1 et 1244-2 du Code civil). Dans ce cas, le bail n’est pas résilié, mais le propriétaire pourra se prévaloir du jugement rendu pour opérer une saisie sur les biens du locataire. Si le juge estime que le locataire n'est pas en mesure de régler sa dette, il prononcera alors la résiliation du bail et l'expulsion du locataire.

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LES TRAVAUX DU LOGEMENT  • La charge des travaux dans le logement

Vous êtes locataire d’un appartement ou d’une maison qui doit subir des travaux importants. Vous en avez informé le propriétaire, mais celui-ci refuse de prendre les travaux à sa charge.

Que dit la loi ?

Pour déterminer qui doit payer les réparations au cours d’une location, la loi s’appuie sur l’importance des travaux à réaliser (décret n° 87-712 du 26 août 1987). Ainsi, le locataire doit effectuer ou faire effectuer à ses frais les réparations courantes et l’entretien du logement : ce sont les charges locatives, aussi appelées « charges récupérables » (par exemple, remplacement d’une vitre cassée, nettoyage des parties communes, etc.). A l’inverse, les grosses réparations (par exemple, réfection totale des peintures, importants travaux de plomberie, etc.) restent dans tous les cas à la charge du propriétaire.

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